Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Mieszkania w blokach z płyty najlepsze pod wynajem

Katarzyna Wozińska
Ani położone w centrum, ani nowocześniejsze kupione u dewelopera,  nie dadzą takiego dużego zysku z wynajmu jak mieszkanie w wielkiej płycie
Ani położone w centrum, ani nowocześniejsze kupione u dewelopera, nie dadzą takiego dużego zysku z wynajmu jak mieszkanie w wielkiej płycie Waldemar Wylegalski
Wynajem jest najkorzystniejszy dla właścicieli mieszkań w budynkach stawianych w PRL-u.

Wynajem mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest dla właścicieli najbardziej opłacalny. Gorszy wynik dadzą lokale zbudowane w ostatniej dekadzie, choć to one mogą w przyszłości bardziej zyskać na wartości. Mieszkania od deweloperów kuszą niską ceną i wyższym zarobkiem, choć za cenę pewnego ryzyka.

Sierpień rozpoczyna sezon, w którym zawieranych jest najwięcej umów najmu w roku. W dużej mierze przyczyniają się do tego studenci, którzy szukają lokum przed nowym rokiem akademickim. Mieszkań szukają też rodziny z dziećmi, dla których wakacje są dogodnym okresem na zmianę miejsca zamieszkania.

Czytaj także: Nieruchomości i inwestycje w Poznaniu i okolicach

Obie te grupy generują popyt w odmiennych segmentach rynku. Powinni być tego świadomi inwestorzy, którzy chcą na wynajmie zarabiać. Teoretycznie bowiem studenci mają niechlubną sławę mniej wiarygodnych najemców, ale mieszkania dla nich przeznaczone krócej stoją puste. Odbija się to na możliwej do osiągnięcia stopie zwrotu z inwestycji w postaci mieszkania na wynajem, ponieważ niezajęte mieszkanie nie generuje dochodu.

Inwestuj w PRL

Wbrew pozorom na rynku najmu wpływ technologii budowy na cenę nie jest aż tak znaczący. Właśnie dlatego potencjalna rentowność najmu mieszkań w budynkach z wielkiej płyty jest wyższa niż w przypadku budownictwa współczesnego i to pomimo wyższych kosztów utrzymania tego pierwszego. Przeciętna cena ofertowa sprzedaży mieszkania w warszawskim budynku z wielkiej płyty wynosi 8010 zł za mkw., a najmu 45 zł miesięcznie. Uwzględniając koszty utrzymania na poziomie 9 zł za mkw. można oszacować rentowność na poziomie 5,4 proc. Jest to najwyższy wynik w wyodrębnionych segmentach rynku wtórnego.

Ale te uproszczone szacunki nie uwzględniają podatków, opłat za użytkowanie wieczyste czy okresów niewynajęcia.

Nowe to inwestycja na przyszłość
Mniejsze potencjalne zyski można osiągnąć z wynajmu mieszkania w budynku wzniesionym w ostatniej dekadzie. Zgodnie z szacunkami Home Broker w Warszawie byłoby to 5,2 proc. Wartość ta uwzględnia przeciętną cenę ofertową mieszkania na poziomie 9815 zł za mkw., potencjalny przychód z najmu w kwocie 50,7 zł za mkw. miesięcznie i koszt utrzymania lokalu na poziomie 8,1 zł za mkw.

Wyższa cena zakupu nie jest więc w pełni rekompensowana niższymi kosztami utrzymania i wysokością potencjalnego czynszu. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że w przyszłości lokal w relatywnie nowym budynku ma większe szanse na wzrost wartości niż lokal mieszczący się w bloku z wielkiej płyty.

Wraz z rozwojem budownictwa mieszkaniowego w Polsce można się także spodziewać, że najemcy mniej przychylnym okiem spoglądać będą na lokale w betonowych blokowiskach i to pomimo ich atrakcyjnej ceny. Z drugiej jednak strony potencjalny inwestor musi mieć świadomość, że zakup dwupokojowego mieszkania we współczesnym budynku to niemały wydatek.

Przeciętny oferowany na sprzedaż lokal dwupokojowy ma w Warszawie 52,4 mkw., z czego każdy metr wyceniany jest przez sprzedających na 9815 zł. Daje to przeciętną cenę ofertową na poziomie 514,3 tys. zł. Pod tym względem znacznie lepiej wygląda zakup w blokach z wielkiej płyty. Mieszkania dwupokojowe są tam znacznie mniejsze. W Warszawie przeciętne mieszkanie dwupokojowe dostępne obecnie na rynku ma 42,7 mkw. W związku z tym, że cena ofertowa wynosi w tym segmencie 8010 zł za mkw., to za przeciętną "dwójkę" właściciel chciałby dziś 342 tys. zł. W Poznaniu za dwa pokoje - 47 mkw. zapłacimy - około 280 tysięcy złotych.

Ceny kamienic dyktuje centrum
W przypadku kamienic, czy też budynków wzniesionych z cegły o dacie oddania do użytkowania przed 2001 rokiem, potencjalne zyski z wynajmu są najmniej imponujące. Koszty utrzymania są tu na poziomie 8,3 zł za mkw. miesięcznie, a więc niższe niż w przypadku lokali w blokach z wielkiej płyty. Wyższy jest też potencjalny poziom czynszu.

Właściciele chcieliby otrzymać średnio 46,5 zł za wynajęcie mkw. mieszkania na miesiąc. Za metr mieszkania sprzedawcy żądają jednak 9921 zł. W dużej mierze ma na to wpływ fakt, że duża część kamienic mieści się w centrum stolicy. Fakt ten powoduje jednak, że potencjalny poziom rentowności oszacowany został w tym segmencie rynku na 4,6 proc. W Poznaniu metr kwadratowy kamienicy w centrum miasta szacuje się na poziomie około 7 tys. zł.

Pozornie lepszy rynek pierwotny
Mieszkania z przeznaczeniem na wynajem warto też poszukać w ofercie deweloperów. Teoretycznie gwarantuje to wysokie przychody z tytułu czynszu i niskie koszty utrzymania. Cena zakupu jest także korzystniejsza niż w przypadku mieszkań z ostatniej dekady nawet przyjmując, że wykończenie mkw. lokalu kosztuje 500 zł w przeliczeniu na mkw. Warto tu też zauważyć, że na rynku pojawiają się oferty umów gwarantujących przez kilka lat dochody z tytułu najmu takiego nowego mieszkania.

Problem leży jednak w tym, że często kupując mieszkanie od dewelopera trzeba czekać na jego oddanie do użytkowania przez kilkanaście miesięcy. Właściciel przez rok oczekiwania na lokal dwupokojowy w Warszawie nie otrzyma około 30-40 tys. zł w postaci przychodów z najmu. Potencjalny nabywca musi także podjąć ryzyko zakupu niewybudowanego lokalu. W efekcie nabycie tańszego mieszkania na rynku pierwotnym nie musi być bardziej atrakcyjne niż używanego lokalu zbudowanego w ostatniej dekadzie.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Michał Pietrzak - Niedźwiedź włamał się po smalec w Dol. Strążyskiej

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na poznan.naszemiasto.pl Nasze Miasto