Najwięcej zarobisz wynajmując najmniejsze

Czy warto więc wynajmować swoje cztery kąty?

Mieszkanie na wynajem jest ciekawą formą długoterminowej inwestycji. Zysk osiągać można z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który w długim okresie o 1-2 punkty procentowe przekracza poziom inflacji oraz samych czynszów najmu. Popularnym wskaźnikiem pokazującym zdolność mieszkania do generowania comiesięcznych dochodów jest rentowność.

Im mniejsze tym więcej zarobisz

Teoretycznie im mniejsze mieszkanie tym większy potencjalny dochód. Właściciel przeciętnej kawalerki w przebadanych miastach może osiągnąć roczny przychód na poziomie 6,5 proc. wartości mieszkania. Najwięcej we Wrocławiu (6,9 proc.), a najmniej w Krakowie (5,9 proc.). Gdańsk mieści się w środku stawki. Ale nie wszyscy mogą liczyć na jednakowy zarobek. Mniej zarobią właściciele lokali dwupokojowych (średnio jest to 6 proc., co i tak jest wynikiem o 0,2 pp. wyższym niż w przypadku mieszkań trzypokojowych).

Przedstawione wyniki są jednak tylko szacunkową rentownością brutto i to przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez cały rok. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić przy założeniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy i do tego na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego który uwzględnia nie tylko dochody ale i wszystkie koszty niezbędne do poniesienia.

Po trzech miesiącach zysk

Zacząć należy jednak od tego przez ile czasu mieszkanie może być potencjalnie wynajęte. Szacuje się, że właściciel może liczyć na wynajem przez 10,5 miesiąca w roku. Do tego warto jeszcze uwzględnić prowizję za znalezienie najemcy. W efekcie asekuracyjnie można mówić o 10 miesiącach efektywnego pobierania czynszu. W tym czasie nieruchomość trzeba też utrzymać, a i podatki znajdą swe ujście z konta. Przykładem może być kawalerka o powierzchni 30 mkw. i kupiona za gotówkę (lub odziedziczona) o wartości 250 tys. zł przeznaczona pod wynajem z potencjalnym czynszem na poziomie 1,4 tys. zł miesięcznie. Po stronie kosztów należy uwzględnić:

* czynsz płacony do wspólnoty mieszkaniowej (240 zł miesięcznie)
* podatek od nieruchomości (80 zł rocznie)
* opłatę za użytkowanie wieczyste (400 zł rocznie)
* podatek od przychodów z wynajmu (8,5 proc. od przychodu)
* ubezpieczenie nieruchomości (125 zł rocznie).

Właściciel osiągnie więc pierwszy rzeczywisty dochód dopiero w trzecim miesiącu obowiązywania umowy, a rentowność porównywalną z lokatą bankową można osiągnąć gdy najemca nie opuści mieszkania przez większą część roku. Dla osób, które obawiają się okresów bez najemcy, rozwiązaniem może być zakup nieruchomości z gwarantowanym najmem. Jest to coraz popularniejsza forma w przypadku nieruchomości sprzedawanych w miejscowościach popularnych turystycznie, choć i w największych miastach pojawiają się pierwsze oferty tego rodzaju.

Podatki i opłaty pochłaniają 34 proc. przychodów z najmu

Wyżej wspomniane opłaty i czynsz pochłaniają niemałą część otrzymywanych kwot. Najważniejszym elementem jest tu czynsz płacony do spółdzielni. Przy stawce 8 zł za mkw. można go oszacować na 240 zł miesięcznie. Nie można zapomnieć o ubezpieczeniu nieruchomości. Składka zależna jest od wartości lokalu i rocznie wynosi ok. 125 zł. Gmina także upomni się o swoje. Chodzi tu zarówno o podatek od nieruchomości na poziomie około 80 zł, ale także opłatę za użytkowanie wieczyste, którą można oszacować na 400 zł rocznie. Pozostaje jeszcze kwestia podatku od przychodów z najmu. Fiskus pozwala tu na trzy systemy rozliczeń:

* ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka wynosi 8,5 proc.)
* zasady ogólne (stawki progresywne 18 i 32 proc.)
* tzw. „podatek liniowy” (stawka 19 proc.).

Osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, mogą wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej podatnik musi płacić podatek liniowego lub opodatkować najem na zasadach ogólnych. W rozważanym przykładzie wybór padł na ryczałt, ponieważ jest to najprostsza forma rozliczenia – aby obliczyć podatek wystarczy pomnożyć przychód przez stawkę. W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód (przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania).